1. 주택임대소득 종합소득세 신고 방법
1) 주택임대소득 종합소득세 신고 대상
주택임대소득은 주택 수에 따라 과세 여부가 결정된다.
즉 보유 주택 수가 ① 1 주택, ② 2 주택, ③ 3 주택 이상인지 여부에 따라 과세 여부가 결정된다.
주택 수 계산 시 보유주택 수는 부부 합산으로 계산한다.
2) 과세 대상
(1) 1 주택의 경우
| 구분 | 과세 대상 여부 |
| 국외주택의 월세 수입 | 과세 |
| 기준시가 9억원 초과 주택의 월세 수입 | |
| 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 수입 | 비과세 |
| 보증금, 전세금 |
(2) 2 주택자의 경우
| 구분 | 과세 대상 여부 |
| 모든 월세 수입 | 과세 |
| 보증금, 전세금 | 비과세 |
(3) 3 주택자의 경우
| 구분 | 과세 대상 여부 |
| 모든 월세 수입 | 과세 |
| 비소형 주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우 | |
| 소형 주택의 보증금·전세금 | 비과세 |
| 비소형 주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 | |
| 비소형 주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 |
(4) 소형 주택의 기준 - 소형주택이란
주거전용 면적이 40㎡이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택
단, 2023년 12월 31일까지만 적용함
3) 주택 임대사업자등록 시 혜택
'소득세법'에 의한 사업자등록과 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하면 종합소득세 신고 시 다음과 같은 혜택이 있음
| 구분 | 미등록 | 등록 |
| 임대소득금액 계산시 필요경비율 | 50% | 60% |
| 기본 공제 | 200만원 | 400만원 |
| 세액감면 | 일부 요건 충족 시 의무 임대기간에 따라 세액감면 |
과세 대상 여부 사례
1) 매월 100만 원의 월세를 받고 있는 경우
(1) 1 주택(국내 기준시가 9억 원 이하)의 경우: 비과세 주택임대소득 - 신고대상이 아니다.
단, 기준시가 9억 원 이상, 국외소재 주택은 1 주택자라도 과세 대상이다.
(2) 2 주택자
월세 : 신고대상임
보증금에 대한 간주 임대로: 신고대상이 아님
(3) 3 주택(이상)
- 월세는 신고대상
- 보증금(3억 원 이상)에 대한 간주 임대료까지 신고 대상임: 비소형 주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계가 3억 원을 초과
2. 주택임대사업자의 종합소득세 신고 방법
주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는지 여부에 따라 신고방법이 다름
| 구분 | 총수입금액 총수입금액 | |
| 2천만원 이하 | 2천만원 초과 | |
| 총수입금액별 신고 방법 | 다음 방법 중 한 가지를 선택하여 신고 가능 | |
| ① (분리과세) 주택임대소득에 세율 14%를 적용하여 신고 가능 | ||
| ② (종합과세) 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 누진세율 적용 | 다른 종합과세 소득과 합산하여 신고해야 한다. | |
3. 주택 임대주택 총수입금액 계산 방법
| 주택 임대 총수입 금액 = 월세 수입금액 + 간주 임대료 수입금액 |
간주 임대료란?
임차인에게 받은 주택임대보증금에 일정 이율을 곱해서 수익금액으로 간주하는 임대료
비소형 주택 3채 이상을 보유하고, 해당 보증금·전세금 합계가 3억 원을 초과하는 경우
| 간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금 이자율(2021년 귀속: 1.2%) - 해당 임대사업 부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 3억원: 보증금을 받은 주택이 2줓택 이상인 경우 적수가 가장 큰 주택부터 순서대로 적용 365일: 윤년의 경우 366일로 계산 해당 임대사업 부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액: 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음 |
종합소득세 참고 글
1. 종합소득세 신고대상, 종합소득세 신고 방법, 기타 소득이란
2. 종합소득세율, 소득공제, 인적공제, 배우자 공제, 부양가족공제, 세액공제, 특별공제
3. 구글 애드센스 종합소득세 신고 납부 방법 - 유튜브, 블로그, 1인 미디어 창작자 등의 종합소득세 신고 방법(기타 소득, 사업소득 등)
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