부동산 양도소득세 세액계산 흐름도
양도소득세 실거래가 제도가 2007년부터 전면 시행되었다.
실거래가 제도란 부동산을 매매할 때 발생한 실제 이익(실제 양도차익)을 기준으로 양도소득세를 계산하는 제도이다.
(그 전에는 실제 매매 금액보다 매매계약서 금액을 낮추어서 적는 사례가 대다수였는데 그것은 양도소득세를 많이 내고 싶지 않은 국민 누구나의 마음 때문이었다)
「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면 시행됨으로써 대한민국 국민 고위급 하위급 막론하고 양도소득세를 회피하거나 우회하기가 상당히 어려워졌다. 그래서 법의 범위 안에서 양도소득세를 절세하는 방안을 상상한다.
※ 지난 글
이 카테고리의 글은 일반인이 알기 쉬운 '양도소득세' 전반에 관한 연작 시리즈입니다.
목차
- 세액 계산 흐름도
- 각 항목별 설명
- 양도가액
- 취득가액
- 필요경비(자본적 지출, 양도비)
- 양도차익
- 장기보유 특별공제(토지, 건물, 조합원 입주권, 3년 이상 보유한 1세대 1 주택)
- 양도소득금액
- 감면대상 소득금액
- 양도소득 기본공제
- 양도소득 과세표준
- 양도소득세율
- 산출세액
- 세액공제 및 감면세액
- 자진 납부할 세액
1. 세액계산 흐름도
| (1) 양도가액 | - 부동산 등의 양도당시 실지거래가액 - 실지 양도가액이며 이는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말한다.(매매의 실제 매매 금액) |
(-) 아래 금액을 차감한다.
| (2) 취득가액 | - 부동산 등의 취득당시(매입할 때 및 기타) 실지거래가액 - 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액이나 감정가액, 혹은 환산취득가액을 적용할 수 있다. - 상세한 내용은 아래 2-2) 참고 |
(-) 아래 금액을 차감한다.
| (3) 필요경비 | - 설비비, 개량비, 자본적지출액 및 양도비 등 실제 증빙될 수 있는 금액, - 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 경우 기준시가의 3% 적용할 수 있다. - 상세한 내용은 아래 2-3) 참고 |
(=) (1) - (2) - (3) = (4)
| (4) 양도차익 = (1) - (2) - (3) | 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 |
(-) 아래 금액을 차감한다
| (5) 장기보유특별공제 | - 장기보유 특별공제율은 아래 도표를 참고 - 장기보유 특별공제에 관한 상세한 방법 및 내용은 아래 도표 및 아래 2-5) 참고 |
장기보유 특별 공제 기간별 공제율 (2021년 1월 1일부터 ~ )
- 토지, 건물, 조합원 입주권(에 대한 장기보유 특별공제)
| 보유기간 | 3년이상4년미만 | 4년이상5년미만 | 5년이상6년미만 | 6년이상7년미만 | 7년이상8년미만 | 8년이상9년미만 |
| 공제율 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% |
| 9년이상10년미만 | 10년이상11년미만 | 11년이상12년미만 | 12년이상13년미만 | 13년이상14년미만 | 14년이상15년미만 | 15년이상 |
| 18% | 20% | 22% | 24% | 26% | 28% | 30% |
- 3년 이상 보유한 1세대 1주택(에 대한 장기보유 특별공제)
| 보유기간 | 2년이상 3년미만 | 3년이상 4년미만 | 4년이상 5년미만 | 5년이상 6년미만 | |
| 공제율 | 보유기간 | - | 12% | 16% | 20% |
| 거주기간 | 8% | 12% | 16% | 20% | |
| 6년이상 7년미만 | 7년이상 8년미만 | 8년이상 9년미만 | 9년이상 10년미만 | 10년이상 |
| 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
거주기간 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정함.
위 (4) 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 아래 양도소득금액이 된다.
| (6) 양도소득 금액 = (4) - (5) | 양도차익 - 장기보유특별공제 |
(-) 아래 금액을 차감한다.
| (7) 감면대상소득금액 | 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등) |
(-) 아래 금액을 차감한다.
| (8) 양도소득 기본공제 | 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제) |
위의 (6) 양도소득금액 - (7. 감면대상 소득금액 + 8. 양도소득 기본공제) = 양도소득 과세표준
| (9) 양도소득 과세표준 | 양도소득금액– (감면대상소득금액 +양도소득기본공제) |
위의 금액에서 세율을 곱한다.
(세율은 다음 글 참고)
| (10) 세율 | 양도소득세율표 |
양도소득 과세표준에서 세율을 곱하여 산출세액이 된다.
| (11) 산출세액 | 양도소득과세표준 × 세율 |
(-) 아래 항목의 합한 금액을 차감한다.
| (12) 세액공제＋감면세액 | 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액 |
산출세액에서 아래 세액공제와 감면세액을 합한 금액을 차감하면 납부해야 할 양도소득세 산출세액이 된다.
| (13) 자진납부할세액 | 산출세액 - (세액공제 + 감면세액) |
2. 각 항목별 설명
1) 실지 양도가액
양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액을 말한다.
2) 실지 취득가액
양도자산의 취득(구입 및 기타)에 소요된 실지거래가액이다.
계산 방법은 소득세법 시행령 제89조 제1항의 규정을 준용한다.
2-1) 실지 취득 가액 계산 방법
| ※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액 계산 방법 | |
| 타인으로부터 매입한 자산 | 매입가액 + 취득세 및 등록세 + 기타 부대비용 |
| 자기가 행한 제조 또는 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산 | 원재료비 + 노무비 + 운임 + 하역비 + 보험료 + 수수료 + 공과금(취득세·등록세 포함) + 설치비 + 기타 부대비용 |
2-2) 그 외에도 취득가액 계산 시 포함할 수 있는 사항
- 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무가 있는 경우 현재가치할인차금을 포함할 수 있다. (단, 아래 단서조항이 있다)
- 위의 현재가치할인차금의 상각액을 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제하여야 한다.
- 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 그 이자상당액은 취득가액에 포함할 수 있다.
3) 기타 필요 경비
자본적 지출액 및 양도비 등 실제 증빙될 수 있는 금액을 말한다.
3-1) 자본적 지출액
(1) 자본적 지축액이란 소득세법 시행령 제67조 제2항의 규정에 준용한 자본적 지출액을 말한다.
| 자본적 지출 | 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비 등 |
| 1. 본래의 용도를 바꾸기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물 또는 기계, 설비 등이 멸실 또는 훼손됨으로 인하여 해당 자산이 본래 용도로 이용할 수 없을 경우 이에 대한 복구 5.기타 개량 또는 확장 또는 증설 등 앞의 1, 2, 3, 4와 유사한 성질의 것 |
|
(2) 양도자산을 취득한 후 분쟁에 의한 쟁송이 있는 경우
- 그 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용과 화해비용 등의 비용
- 단, 지출한 연도의 각 소득금액의 필요경비에 산입된 것은 제외한다.
(3) 양도자산의 용도변경 또는 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3-2) 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)
취득자금으로 사용된 은행 대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않는다.
4) 양도가액
위 도표의 (1) 양도가액 - (2) 취득가액 - (3) 필요경비 = (4) 양도가액
5) 장기보유 특별공제액의 계산 방법
5-1) 장기보유 특별공제액 산식
장기보유 특별공제액 = (실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율
5-2) 장기보유 특별 공제액 공제율
위 도표 참고
5-3) 장기보유 특별공제 적용대상
3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용한다(미등기의 경우 제외한다)
5-4) 장기 보유기간의 계산방법
- 양도하는 자산의 취득일부터 양도일까지로 계산한다(초일을 산입한다)
- 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산하여 계산한다.
- → 중요사항 : 세율적용을 위한 보유기간 계산시에는 피상속인의 취득일 부터 기산하여 계산한다.
- 배우자 등 이월과세(소득세법 제97조 제4항이 적용)의 경우 에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산하여 계산한다.
- → 중요사항 : 세율적용을 위한 보유기간 계산시에도 동일하다.
5-5) 장기보유 특별공제 제외 대상
- 부동산이 아닌 자산(조합원입주권 제외)은 장기보유 특별공제 제외
- 보유기간 3년 미만의 부동산은 장기보유 특별공제 제외
- 미등기 양도자산 (법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 자산 등 제외)
- 국외부동산
- 중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(2018.4.1. 이후 양도분)
6) 양도소득 금액
위 도표의 (4) 양도차익 - (5) 장기보유 특별공제 = (6) 양도소득 금액
7) 감면 대상 소득 금액
미분양 주택, 신축주택 등 조세특례 제한법에서 규정한 경우에 적용할 수 있다
8) 양도소득 기본 공제
- 양도자 한 사람(1인)당 연간 2백5십만원을 공제한다.
- 다만 미등기 양도자산은 적용을 배제한다)\
9) 양도소득 과세표준
위 도표의 (6) 양도소득금액– (7) 감면대상 소득금액 + (8) 양도소득 기본공제 = (9) 양도소득 과세표준
10) 양도소득세율
양도소득세율 표 : 이 카테고리의 다음 글 참고
11) 산출세액
위 도표의 양도소득 과세표준 × 양도소득세율 = 산출세액
- 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
- 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
12) 세액 공제 및 감면 세액
위 도표 참고
13) 자진 납부할 세액
위 도표의 산출세액 - (세액공제 + 감면세액) = 자진 납부할 세액