[양도소득세] 2022년 변경 - 겸용주택 양도소득세, 주택 부수 토지, 부수토지 배율

양도소득세 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 주요 개정사항

2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택 부수토지의 범위가 변경 적용된다.
또한 한 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 이루어진 겸용 주택의 경우 양도소득세 부분에서 매우 중요한 부분이 변경된다. 종전과 비교하여 양도소득세 산출 금액이 크게 변화가 있을 수 있으므로(고가 건물의 경우 상당히 액수가 커질 우려가 있으므로) 신중한 검토 및 대비가 필요함.

양도소득세 2022년 변경 적용 내용

목차

1. 주택 부수토지 조정, 부수토지 배율에 관한 사항
2. 겸용주택 양도소득세에 관한 사항: 12억 원 초과 겸용 주택의 양도차익 및 장기보유 특별공제

​1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상 부수토지 범위 조정

→ 수도권 도시지역(주거·상업·공업 지역)의 주택 부수토지 범위가 종전의 주택 정착 면적의 5배에서 3배로 조정됨

1) 내용

종전	개정
주택부수토지 범위	수도권 도시지역 부수토지 범위 조정
(적용대상)
① 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령 154조 - 주택 부수토지 범위) ② 단기보유 주택(소득세법 시행령 167조의5 - 단기보유 주택부수토지의 범위) → 보유기간이 1년 미만인 주택으로 양도 시 40% 세율 적용함 ③  주택 중 비사업용토지 범위(소득세법 시행령 168조의 12 - 주택부수토지의 범위)	아래 '변경 후' 참고
(적용내용) 주택과 정착면적의 일정배율 이내의 토지 포함
(부수토지 배율 변경) 아래 사항 참고	(부수토지 배율)아래 '변경 후' 참고

2) 변경전

(변경 전) 부수토지 배율
도시지역	도시지역 밖
5배	10배

이것이 아래의 내용으로 변경된다. 즉 수도권의 주거지역, 상업지역, 공업지역은 주택 부수토지 배율을 3배까지만 인정해주겠다는 것이다.

(변경 후) 부수토지 배율
도시지역			도시지역 밖
수도권		수도권 밖
주거, 상업, 공업지역	녹지지역
3배	5배		10배

[소득세법 시행령]
제154조(1세대 1 주택의 범위)① ~ ⑥ 생략, 
⑦ 생략
1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
가.「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
다. 수도권 밖의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배

제167조의 5(단기보유 주택 부수토지의 범위) 생략
(위의 내용과 같음)
[전문개정 2016. 2. 17.]

제168조의 12(주택 부수토지의 범위) 생략
(위의 내용과 같음)
[본조 신설 2005. 12. 31.] 

고가 겸용 주택의 주택과 주택 외 부분 과세 내용 변경

실거래가 12억 원 초과 겸용 주택의 양도차익 및 장기보유 특별공제 적용 시 주택 부분만 주택으로 봄

종전	개정
대상 : 실거래가 12억원 초과 겸용주택*의 경우 양도차익·장기보유특별공제 적용의 건 * 하나의 건물이 주택+주택외 부분으로 복합된 건물물
주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 : 주택부분만 주택으로 봄	(좌 동)
주택 연면적 > 주택외 부분 연면적 : 전부를 주택으로 봄	주택 부분만 주택으로 봄 : 주택과 주택외 부분을 분리

겸용 주택을 보유하고 있고 1세대 1주택일 경우에는 그 겸용 주택이 12억 원 초과할 경우 세금 부담이 매우 증가할 수 있다. 잘 계산해 보고 이에 대한 대비가 필요함.
(단적으로 말하여, 12억 1천만 원에 매각할 때의 양도소득세와 11억 9천만 원에 매각할 때의 양도소득세를  비교해보면, 매수인에게 2천만 원(혹은 2백만 원) 깎아 주어 매매를 12억 원 이내로 하는 편이 양도소득세 수천만원 혹은 수억원 이상 절감할 수도 있으므로 참고. 신성한 납세 의무에 충실하고 싶거나 세금을 많이 내고 싶은 생각이 있으면 12억원 초과 금액으로 매매)