[상속세] 상속재산 평가(1)

상속 재산 평가

1. 상속세 재산 평가의 원칙

상속세가 부과될 '재산의 가액'은 '상속세 및 증여세법 제60조'에 따라 상속개시일 현재 시가(時價)로 평가하는 것이 원칙이다.

상속재산 평가

상속세 및 증여세법 제60조 ①항
(평가의 원칙)  
이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따른다.

2. '시가'란 : 時價

시가(時價)란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.

상속세 및 증여세법 제60조 ②항

시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 가격ㆍ공매 가격 및 감정 가격 등  대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

3. 시가 적용 방법

상속개시일 전후 다음과 같은 평가 기간 내에 다음 가격을 시가로 본다

1) 기간

상속 개시 전 6개월부터 상속개시 후 6개월 이내의 기간
(증여는 증여 전 6개월부터 증여 후 3개월 이내의 기간)

2) 가격 기준

1. 해당 자산에 대한 매매 사실이 있는 경우 그 거래 가액
2. 해당 재산에 대한 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액
3. 해당 재산에 대해 수용, 경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액, 경매가액 또는 공매 가액

4. 시가의 인정 범위

1) 당해 재산에 대해 매매사실이 있는 경우 : 그 거래가액.

2) 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액. 다만, 해당재산이 기준시가 10억 이하인 경우에는 1개 이상의 감정기관의 감정가액도 가능

3) 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.

4)  상속개시일 전 6개월부터 평가기간 내 상속세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 또는 감정가액의 평균액 등이 있는 경우 : 그 당해 가액

5) 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 상속개시일 전 2년 안의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정신고기한 후 9개월까지의 기간 중에 상속재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액  또는 감정가액 등이 있는 경우로서 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하고 여기에 대해 위원회가 시가로 인정한 경우 : 당해 가액

5. 시가 적용 시 판단 기준일은?

상속개시일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부

• 거래가액：매매계약일
• 감정가액：감정가액 평가서의 작성일(가격산정 기준일, 감정가액 평가서 작성일 모두가 평가기간 이내이어야 한다.)
• 수용·보상·경매가액：가액 결정일
• 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 봄

6. 재산평가심의위원회를 통한 시가 인정

상속세 법정신고기한 만료 4개월 전까지 피상속인의 납세지 관할 재산평가심의위원회에 서류를 첨부하여 서면 및 인터넷(홈택스)를 통해 신청하여야 한다.

• '재산의 매매 등 가액의 시가 인정 심의 신청서'를 작성(재산평가심의위원회 운영규정 별지 제6호 서식)
• 재산의 매매 등 가액의 시가 인정 관련 검토서(재산평가심의위원회 운영규정 별지 제6호 서식 부표)
• 제1호부터 제2호까지의 규정에 따른 서식의 기재내용을 증명할 수 있는 증거서류
• 서식은 홈택스(법령정보 > 별표·서식 > 훈령 서식 > 재산)  또는 국세청 (국세 신고안내 > 개인 신고안내 > 상속세 > 주요 서식)에서 다운 가능

7. 보충적 평가 방법

위 2의 시가가 없거나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증법 제61조 내지 66조에서 규정하는 보충적인 평가 방법에 의해 평가한다.

상증법 제60조 ③ 항

시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여  제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

8. 부동산 등에 대한 보충적  평가 (상증법 제61조 ①)

1) 토지	개별공시지가에 의한다. 개별공시지가가 없는 토지는 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 따로 정하는 금액으로 한다. 지가가 급등하는 지역은 배율방법(倍率方法)*1)으로 평가한 가액으로 한다.
2) 건물	신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는가액에 의한다.
3) 오피스텔, 상업용 건물	국세청장이 매년 1회 이상 토지 및 건물 전체에 대해 일괄하여 산정하여 고시한 가액으로 한다.
4) 주택	국세청장이 결정 및 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 '고시주택가격'으로 하고, 다만, 아래의 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 평가한 금액으로 한다. ○ 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 ○ 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 대수선 또는 리모델링을 함으로 인하여 고시주택가격에 의한 평가가 부적절한 경우

*1) 배율 방법 : 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법

9. 지상권 및 부동산에 관한 권리의 평가

상증법 제61조 ③항 ~ ⑥항 

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리
- 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그밖에 시설물과 구축물
- 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 평가한 가액으로 한다.

⑤ 임대차 계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산
- 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항(위, 까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다.

⑥ 생략